舊區重整，由零開始？

三年前第一次撰寫這專欄前，剛發生了 “善豐” 的危樓事件，就在大眾以為一切也在膠着的三年後，前陣子有報導說善豐的所有業主已同意重建，並已入則，終於正式踏上重建之路，雖然可能要再等三年才能 “回歸” 安樂窩，但總算已是有目標的等待了。

而在今年上半年，因出現傾斜而拆卸重建的福寧大廈 (現為 “新福寧大廈” )，已發出了使用准照 (即已可搬進去住)，可說是舊區重整的一個成功例子，也是澳門第一個由業主自發推動的重建項目。福寧大廈原本樓高四層，重建後加高為七層，新增了電梯，合共有36個住宅單位和7個鋪位，原住戶可獲分配原來樓層的單位，毋須負擔重建費用。可以說，因為原地塊未 “用盡” 地積比率和高度限制，透過適度加高，發展商能有三層的單位供發售，以平衡建屋成本並獲得利潤。然而，在澳門，能啟動重建的前提是獲得百分之一百的業主同意才能實行，也就是要達致零反對和零分歧。

因此，如之前發生樓宇傾斜問題樓齡超過三十年的鉅富花園，連地面樓高六層共12戶；以及青洲明興樓，樓齡30年，樓高6層，商舖加住宅共有10個單位，由於伙數較少要取得百分百業主的同意相對較容易，可是明興樓的重建也因各種因素而由2011年拖延至2014年底才開始重建，影響的因素包括需時整合業權、協調業主意見、辦理遺產繼承、拆卸重建、等待審批圖則、青洲坊公屋的興建等，而由於澳門的法律並沒有 “舊區重整” 的概念，單是繳付各項稅費 (等同買一個新的單位) 已大大增加了業主的負擔，且不計算如地塊面積狹小或高度限制等因素而未能增加容積率或加高，這樣業主便需要完全承擔所有的重建費用，有別於購置樓花或新樓，小業主繳付首期後便能向銀行借貸，重建的費用很大程度真金白銀先拿出來。

事實上，特區政府自2005年底成立舊區重整諮詢委員會，以推動舊區重整的工作，其職能是就舊區重整的各項問題收集社會不同階層的意見，作出評估並提出建議提供政府及相關的機構參考。並於2006年啟動《舊區重整法律制度》法案及配套行政法規起草工作，但一直苦無進展，也取不了社會的共識，最終7手年後於2013年撤回《舊區重整法律制度》草案，表示由於三大法（城規法、文遺法和土地法）已獲得立法會通過，舊區重整的部分課題已在三大法中作出了相應的規範，也希望能與三大法有更好的配合和銜接，且因應近年澳門的社會和經濟環境快速發展和社會訴求的轉變，部分條文已經不合時宜，但這樣即是說，舊區重整的法律制度等於 “由零開始”。雖然說三大法與舊區重整息息相關，但並不能取代舊區重整的法案，因為舊區重整核心的重建更新如何操作，如何保障小業主的權益但也提供發展商/業主們誘因推動重建更新需要明確的法律制度支撐，而就在同年舊區重整諮詢委員會委員的任期屆滿後，一段時間沒有下文，引起坊間的疑惑。

稍後2014年時任行政長官參選連任時，在競選政綱中提出了都市更新的概念，期望以都市更新的概念使舊區的發展方面能向前邁進。然而，有關進展一直音訊全無，直至剛剛前幾天出爐的新一年度施政報告，表示即將成立的都市更新委員會，研究以都市更新的概念，推動舊區重整，以點帶面、分區分片逐步改善都市環境。

可是，把 “舊區重整” 的概念調整為 “都市更新” 後，那實際的內容又是甚麼呢？算走運的福寧、鉅富和明興樓已重建或正進行重建，善豐的重建工作也見眉目，但早於2005 年便已被政府列為重整計劃的祐漢舊區 (吉祥樓、牡丹樓、康泰樓、興隆樓、萬壽樓、勝意樓及順利樓等七棟樓宇)，過了十年仍然原封不動 (除了順利樓有四座原是社會房屋而於2009年清拆變成舊區重整諮詢委員會祐漢臨時辦事處和休憩區外)，那十年過去了，有能力可搬走的當然已搬離了，部分也已作出租用途，但部分搬不動的基層或老弱人士，相信他們已從滿有希望至現在的零期昐。有一些事情可以從零開始，當作重新起步，但人生又有多少個十年能等待？