目不暇給的新盤巡禮

新年前大家會在忙甚麼？趕在年三十前清了「手尾」的工作？家裡忙大掃除？還有忙於辦年貨？而對於澳門的地產代理和發展商來說，傳統的新年前淡旺在鷄年年尾卻成為火紅的旺季，當大家忙於買新鞋新衫過年之際，他們忘於出貨和散貨。

最近樓市熱燙的話題絕對是「風聲」傳了近兩個月，終於在2月7日立法會以緊急程序審議及通過《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，並於刊登特區公報翌日起生效。這樣，當居民購買並非第一個居住物業時，除原來應繳稅項外，加徵按不動產移轉價值或估定價值計算的取得印花稅，即購買第二個住宅物業加收5%稅項，如購買的為第三個或以上，則加收10%稅項。

而若是換樓的話，在按5%的稅率繳納取得印花稅後，一年內賣出首個物業（即名下變回只有一個物業）並作轉移登記，這樣便可在有關登記之日起90日內申請退還已繳納的取得印花稅。

同一時間政府推出有關「合資格青年首次置業的按揭成數」的規定，放寬對符合條件的貸款申請人的銀行按揭成數至80~90%，有關規定與取得印花稅同日生效。「合資格青年首次置業的按揭成數」的規定適用於年齡介乎21歲至44歲（包括未滿45歲），持有澳門特別行政區居民身份證的澳門居民，只要在貸款時，申請人不擁有居住用途的本澳不動產50%或以上的所有權便符合規定條件（但不包括因繼承或贈與而取得的所有權）。

按照規定，針對非樓花貸款，價值等於330萬元或以下的住宅物業，最高按揭成數為90%；價值超過330萬元但在800萬元或以下的住宅物業，最高按揭成數為80%；而價值800萬元或以下的住宅樓花的最高按揭成數則劃一為80%。

可以說，這樣的幾項政策同時推出（連同《修改（市區房屋稅規章）》法案，即仍在放租且沒人使用的房屋被視為「非出租房屋」，由現時無需繳交房屋稅改為按 6%稅率徵稅）所構成的調控樓市「組合拳」，坊界和社會各界對其評價好壞參半，但單從政策的意圖，可以說，政府一方面控制中產換樓或買樓作投資增值的意欲（因為仍沒有樓的不受影響，如很有錢的也不會介意多付5-10%的稅款）；另一方面則鼓勵年輕人上車（因為他們多為首置，且政策能幫助他們上車，成為辣招後地產商、代理和銀行最愛的一群）。

而就在政策一直聞樓梯響之際，1月和2月初多個新盤連環出動（首次開售或加推發售），遍佈全澳各區，可謂近十年來也從未曾出現過。細數由北至南包括：

海上居（東方明珠）
東方海岸（筷子基．遊艇會，首次開售）
尚寓 （荷蘭園．高士德，首次開售）
楹峯疊翠（雅廉坊．二龍喉）
公園大道（新口岸．羅理基，首次開售）
濠尚（氹仔）
金峰．名鑄（路環．石排灣，首次開售）
擎天滙（路環．石排灣，首次開售）

單是在這期間新開售的樓花盤便有5個之多，還不包括其他銷售中的貨尾或二手新盤，市場氣氛可謂異常熱烈，因為各發展商在「聞風」後也趕及在政府辣招實行前盡量推盤。可以說，因為一時間市場的供應十分充足，發展商的開價沒有前陣子的過於進取（上一輪在望廈的新盤開售，平均呎價達12,000)，且提供多樣性的付款選擇，若單純從消費者的角度，在這段時間市場選擇確是多了（但沒過於「進取」的價格是否代表合理則見人見智），供應量的充足造成了一定的競爭，然而，這只是因應政府推出辣招前真空期所造成的「假象」，而非長遠地市場具有穩定的供應和透明的資訊所達致的。

從下表可看到，1月份成交量最高的5個樓盤，其中4個便是上述提及的新盤，且銷售情況相當理想，可說一推便沽清，以「金峰名鑄」為例，雖然土地工務運輸局提供的單位數目竟較財政局公佈的數字為低（即賣出的單位數目多於「入則」的申報），但至少說明單是1月份全盤基本售罄，而縱使屬已賣了一段時間的「海上居」和「雙鑽」，成交數量也相當活躍，可見1月份市道的暢旺。

2018年1月份住宅成交（以申報結算資產移轉印花稅的住宅單位統計）
排名	樓盤	數量	樓盤總單位 數量	1月份售出 比例	平均建築面積呎價 （HKD）^
1	擎天匯	594	1,850	32.1%	8,826
2	金峰名鑄	347	318	109.1%*	8,785
3	東方海岸	201	1,024	19.6%	9,668
4	海上居	123	2,747	4.5%	9,329
5	雙鑽	26	414	6.3%	11,490

註:* 樓盤總單位數量根據土地工務運輸局「在建樓花資訊網」的資料計算（除「擎天匯」在網站內未有提供單位數量資料，以地產代理網站的資料取代），而1月份售出數量則根據財政局網站的公佈，但神奇地，「金峰名鑄」的售出單位數量較「入則」土地工務運輸局申報的單位數量為多。

^由於財政局公佈的價格以澳門幣實用平方米計算，因此換算為平方英呎並以建築面積和港幣計算，但由於沒有官方資料說明實用比率，故以7成作標準。（為何是7成？可參看舊文新盤奇則與7成實用率的謎團）。

資料來源：澳門土地工務運輸局：在建樓花資訊網 https://www.dssopt.gov.mo/zh_HANT/sites/presale/id/45
澳門財政局：物業成交統計 http://www.dsf.gov.mo/tax/selo/seloByBuilding.aspx
安世地產：http://www.anzacmacau.com.mo/shulou_show.aspx?id=106

而「巧合」的是，正當發展商因應呎價的不斷提升而大量推出精品型小單位，旨在讓買家感覺「細細粒」總價不太高能負擔，當局新的「合資格青年首次置業的按揭成數」的規定「正合河車」，以上提及的8個新盤，除濠尚的中大單位（兩房或以上）比例相對較高外，其餘主打的都是開放式或一房單位，有的甚至全盤大部分為細單位，總體開放式和一房單位呎數在400-700餘呎之間，計及約HKD 10,000的平均呎價，正好不超過800萬的上限。而部分銀行也積極配合，推出長達45年的貸款（即由21歲可供至65歲），且加按物業能享供款的相同優惠利率。按理首置的青年如何能有物業加按？顯而易見，即以父母的物業加按以支持兒女「上會」。

究竟這調控樓市「組合拳」的措施能否達致壓抑樓價？或只是暫時冰封了中產換樓或增購物業作投資的意欲？卻同時替市場上大量的細單位「打氣」？且拭目以待政策效應，但相信在這不尋常的「旺市」後應會有一輪的平靜。