新盤奇則與7成實用率的謎團

近來澳門的樓市可謂相當活躍，因為一連幾個大盤相繼在這幾個月開售，從北到南有東方名珠的「海上居」；筷子基的「擎天．半島」；望廈的「信譽名門」；氹仔的「濠尚」、「天晉」，還有一些名稱仍未有但已在收票中的，雖然「天鴿」颱風的「攻擊」讓澳門在前一陣子一直處於「修復」的狀態，但這無礙發展商積極推售和進取開價，近來澳門的新盤不少已「破萬」，最低也要8,000/呎（建築面積），可以說，千萬身價的單位比比皆是。

新盤流行天井窗？

相信不少讀者或身邊的朋友最近也到過或聽友人說過兩個新盤的示範單位，價格、區域、用料等因素見仁見智，不過，筆者發覺，近年的新盤在設計上「用盡」每寸空間的能力確是越來越厲害，但這些設計是否人性化，筆者是有所疑惑的。畢竟現在購買的新盤不是百幾二百萬，而係千幾二千萬啊！

圖中可以看到是望廈新盤「信譽名門」8、10、12、14樓的平面圖圖則，左手邊I至Q為第二座（已開售），而右手邊A至H為第一座（未開售），因為該盤的戶型多樣化，只能以網上找到的圖則作例（發展商並沒有派予參觀人士任何圖則），可以看到J單位只是一房間格，但以其建築面積999呎計算，怎也應是一個兩房單位，可以看到發展商建議的設計間格是「2房＋1工人房」，工人房沒有窗或只有細小的窗戶不足為奇，但看來另一個房間（很大機會是給小朋友或用作書房）也只有望向天井的窗戶（上圖藍圈），連同自家廁所的窗戶也面向同一個天井，可以粗鄙一點說，在自家廁所「開大」其餘兩個房間若有人也定能知道，而在樓高近30層的大廈，若為低層單位，相信那兩個房間白天和黑夜的「光猛」程度應是相近的，而據發展商的Facebook顯示，J單位17-20樓的間格也是相似的，面積細了但客房的窗戶也只能對著天井。另在圖則中可看到第一座的D和E單位也有相似的情況（其中一個房間只能有面向天井的窗戶）。

而在開放的示範單位中，有一個是筆者深感奇怪的設計，便是K座的單位，除了廚房的設計有點奇異（十分狹長）外，其中一個房間的窗戶是「梗窗」，而那房間的面積絕對不是工人房的大小，但房間對著的是與單位廁所共用的「天井」。

而另有一些單位房間的窗戶雖然不至於是「天井窗」，但也相對偏細，與房間的大小稍為不匹配。（紅圈的是低層I單位，示範單位則為高層，但同一單位（I座）其中一個窗戶的大小是一致性的。

至於另一新盤筷子基的「擎天・半島」，巧合地一些設計也跟「信譽名門」相似，就是充分利用地塊的大小以「劃出」更多單位。而為了避免感覺伙數過多影響豪宅的觀感，雖然看似一個平面共12個單位，但其實分為兩座，每座6個單位，當中部分以*顯示的為多功能房。當然，以面積計算那些對著天井的多功能房很大機會是工人房和雜物房，且這個天井也相對較大，採光和空氣流通相對較佳。但看來近期不少新盤也流行部分房間窗戶對著天井的設計 （還包括青洲、東望洋和另一望廈的新盤）。

由於澳門的自身地理條件，不少住宅大廈的地塊面積不大，在設計上也多利用「通天」作採光，也即是窗戶對著天井，但這絕大部分出現在「唐樓」的設計上，因為唐樓一般為5-6層，由於樓宇不高，縱使以通天的設計低層單位住戶的通風和採光也有一定的保證（入伙後加裝花籠遮天蔽日另作別論），因此不論是舊樓或新盤也同樣流行這設計，以適應地塊的條件規限，但在高層單位以「通天」作設計則一般限於廁所的窗戶，作為房間的過往並不普遍。這是設計上的提高或是倒退？一方面新盤流行特低和特大窗台以提高採光度，增加「空間感」，但同時為了用盡空間，部分設計在人性化上卻是往後走。誠然，有說因為現在大家也是長年「開冷氣」，無論白天黑夜也「開燈」，有沒有窗其實也分別不大，但當我們把這看成是千萬的「安樂窩」而非百多元或幾百元的「廉價旅館」和「酒店」，相信大家的要求會有所不同吧！？

點解點解全部也是7成實用率？

說起新盤，很多朋友也說現在的新盤越來越不實用，但神奇的事情就是，當我們把新盤的實用面積除以建築面積，不是0.69XX便是0.70XX又或剛好是0.7，即是7成的實用率，且不單是高層，唐樓亦然，再者，除了新盤外，筆者也試過找一些10多年甚至20多年的樓盤作計算，結果基本一樣。

由此引發出一個問題，點解每個盤也是7成實用？每個盤的地塊不同，建築設計、「開則」也有差異，何以能這樣「精準」全部也是7成實用率，而鄰埠香港的樓盤每一個實用比率也有差異，為何澳門可以這樣特別？

同時，當中也神奇地主要有三個發展商的實用比率是高於7成的，包括文根建築 (名字一般以「利」字開首)；信德集團 (「濠」字頭)；以及保利達集團 (除保利達花園外其餘大部分以「海」字開首)，他們的實用比率各異，但均高於7成。

經了解，其中一個可能的原因，是因為在政府入則時，需要申報每個住宅單位的面積是實用面積 (即查屋紙所寫以平方米計算的實用面積)，而不是建築面積。因此，其實是沒有一個官方的住宅單位建築面積的數字，而建築面積的計算很可能是發展商直接以 (實用面積÷0.7) 計算出來的，因此絕大部分澳門樓盤的實用率也為7成。而不是7成實用率的樓盤，或許是發展商另行計算，而恰巧其中兩個發展商「信德」和「保利達」都是港資背景。

針對澳門的樓花資訊，土地工務運輸局有一網站作查詢 (在建樓宇（樓花）資訊網)，當中列明由2011年或之後所開立的個案包括「實用比率」的資料，奇怪的是，網頁內顯示「擎天．半島」的「半島」所處的地塊，住宅的實用比率為74.46% (實用面積÷建築面積)，與樓書上列明的數字所計算的實用比率 (70%) 具有明顯的差異。

與此同時，除了是實際實用比率大於樓書上顯示的，也有一些情況是實用比率低於7成這「標準」，如士多紐拜斯的新盤「楹峯疊翠」，實用比率為62.79，但以網上的價目表所列出的面積，實用率則為7成。

資料來源：CyberCTM、土地工務運輸局在建樓宇（樓花）資訊網

因此，在這資訊不透明的情況下，我們一般市民以建築面積購入的單位，是否真的「足秤」？現時土地工務運輸局的網站已列出了2011年後開立的個案的實用比率，這是一個客觀的比較標準嗎？若以相關數字計算「濠尚」的實用比率 (沒有官方標示)，則是74.9%，與發展商所標示的相近，但若用作計算另一個半新盤「澳地豪庭」，實用比率近84%，唯用樓書的數字計算實用率則降為72% (少有不是「7成盤」)。那若仿傚香港以實用面積賣樓又是否相對公平？不過也需注意，實用面積不等於我們真正能使用的面積，也說明為何縱使同樣實用面積的單位，新樓較舊樓「縮水」，由於篇幅所限，留待之後有機會再跟大家詳細分享。