實用面積真係等於「實用」的面積？

上期跟大家分享了對七成實用率的疑惑，有朋友會說，既然建築面積的計算有這樣的不確定性，或者說是我們消費者無法知悉如何凖確計算，那倒不如以實用面積作比較會更合適，因為起碼在政府發出的查屋紙也是標示實用面積（以平方米計算）。事實上，香港在2013年4月《一手住宅物業銷售條例》全面生效後，按新的規定，一手住宅物業的售樓說明書、價單和廣告，只可以實用面積表達物業面積和物業的每平方呎／每平方米售價，香港的樓盤只以實用面積作為呎價的計算，當然，一時間香港的呎價好像貴了不少，但以實用面積計價這方式確是相對公平和合理，因為消費者可基本不用理會樓盤的實用率。

然而，實用面積就真的等於可以用得到的「實用面積」嗎？答案係「不是」的。因為實用面積不等於單位的「內攏面積」（英文為 Carpet Area，所以有的中文翻譯為「地毯面積」），簡單來說，實用面積包括了我們用不到的牆身厚度面積，若牆身間開兩個單位，則該牆身的厚度面積由兩個單位平分，露台面積當然也包括在內，甚至是露台的欄杆厚度。但現時流行的「凸窗台」設計，凸出的部分則不算作實用面積，除非淨高度等於或大於2.2 米才計算建築面積，所以不少發展商和地產中介也說窗台是「贈送的」。

註：想了解更多實用面積的概念可參閱消費者委員會出版的小冊子。

近年新盤一般在30、40層以上，牆身厚度自然較過往10幾20層為厚，另一方面，舊樓較多橫樑和結構柱，所以往往裝修時需要花點心思作修飾，但新盤則較多主力牆，反而較少見到「橫樑壓頂」的情況，自然地牆身也變成「厚切」。同時，據裝修師傅透露，按工務局近年的規定單位內的室內牆砌磚時必需「橫砌」，不可像以往般打直砌單磚，無形中單位內的牆身也加厚了 (近年的新盤看其門框便發覺牆身厚了不少)。因此，真實地我們小業主能用到的面積只是「內攏面積」或「地毯面積」，事實上，約1,000呎建築面積的單位，我們真正能用到的可能只有600呎。

以下是筆者在幾個樓盤量度的結果：

1. 90年代中期落成的住宅，記得實用率並非7成 (因是少數高於7成的發展商興建)，但由於沒有原來的圖則，地產中介均是以7成的實用率計算其建築面積 (約740呎)，而由於實用率越高等於建築面積相對較小，所以7成實用率計算的建築面積比7成半或8成的要大。
實用面積：516呎
內攏面積；432呎
比例：83.7%

2. 2000年的住宅，沒有露台，但有「凸窗台」設計，實用率為7成。
建築面積：1068呎
實用面積：748呎
內攏面積；662呎 (不計算窗台)
與建築面積比例：62.0% (連窗台66.0%)
與實用面積比例：88.5%

3. 樓齡10年以內的半新盤，有會所，沒有露台，但有特大「凸窗台」設計，實用率為7成。
建築面積：1199呎
實用面積：839呎
內攏面積；673呎 (不計算窗台)
與建築面積比例：56.1% (連窗台64.8%)
與實用面積比例：80.2%

4. 同為樓齡10年以內的半新盤，有露台和特大「凸窗台」設計，實用率為7成。
建築面積：1169呎
實用面積：818呎
內攏面積；672呎 (不計算窗台)
與建築面積比例：57.5% (連窗台63.6%)
與實用面積比例：82.2%

可以看到，從實際的情況，內攏面積是實用面積的8成至9成左右，因此，縱使以「實用面積」作標價，也會存在一個問題，因為內攏面積與實用面積在各盤比例的差異 (一般來說舊樓的內攏面積比例相對較高)。不過，相較澳門仍是以建築面積賣樓，這已是相對公平和資訊透明的模式，也期望有關當局能「行多一步」，更好保障消費者的權益。