買樓從來都是人生大事,尤其是樓價持續高企,想選擇新一點的單位(樓齡10年以下),五、六百萬可能只能買到一房單位,所以對於這個重大的抉擇,大家都會有很多的考慮因素。

價錢當然是最核心,「唔夠錢咩都唔駛講」,但除咗價錢,大家又會注意甚麼地方?面積、間格、座向、區份、樓層、景觀⋯⋯可能大家心目中已數算出一堆的因素,但以下這個因素,可能從來都不「顯眼」的,但對於寸金尺土,動輒數百過千萬的居所,卻是不能輕易忽略,這就是「樓底」。

在樓盤的各式各樣廣告裡,不少都會提及「樓底」這數據,又或以「高樓底」作招徠,那「高樓底」是一個怎樣的概念?有沒有標準?又是否只是一種感覺而已?放在單位內真的有用?

依據筆者的統計,在澳門,大部分標準樓層(非複式或特色戶),樓底在2.55-2.65米之間,較為高的達2.75米或以上,甚至暫有記錄的為超過3.2米,然而,大家心目中可能也會有一個問號,買樓時地產代理說,又或宣傳的 Facebook 資料等寫是2.8米或3米樓底,那我住的單位應是「高樓底」吧!可是,可以說,大部分「資料」說的高樓底,事實上只是「一般樓底」的高度,甚或是「樓底矮」。

原因是,從發展商又或地產代理的角度,他們所說的「樓底」,與我們一般人「認知」的樓底,是不同的概念,也就是,「大家根本唔係講緊同一樣野!」我們所「認知」的樓底,或是「認為」的樓底,是「地板」與「天花板」之間的距離(Floor to Ceiling Height),但發展商或地產代理所指的,是該樓層石屎地台面與上一層石屎地台面之高度距離,較精確的字眼是「樓層高度」,當中包括樓板的厚度,所以並不等同單位的實際樓底高度。

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資料來源:作者整理

 

所以說,我們理解的其實是「淨高」的概念,即減去了樓層石屎地台和地板厚度的高度,而這差距會有多大?以筷子基某一樓盤為例,宣傳資料寫樓底高度為2.7米,但現場實測數字為2.48米,相差22cm;又以氹仔一大型屋苑為例,樓書上寫樓層高度為2.91米,實測為2.7米,相差21cm,以香港的資料為例,住宅物業的樓板(不包括灰泥)的厚度(毫米)大約為15至17.5cm,再加上灰泥和地板厚度,也就大致說明了兩者的差異原因。

那高樓底和矮樓底又有什麼差異?是否舊樓一般樓底較高?簡單說,高樓底的好處包括:

  • 營造較佳的空間感,且較高的樓底在通風上也相對較佳;
  • 能更好使用垂直空間(做櫃時可以高一些,增加儲物量,也能做較高的地台);
  • 在裝修上能更好的發揮或限制較少(安放高架床後上層仍有較充裕的「頭頂空間」;安裝吊燈或較大的燈具後不會覺得壓迫感太重;室內設計使用「假天花」等沒有太大的限制)。相反,矮樓底的單位一般在裝修上要多加心思,以營造較大的空間感。

至於是否舊樓比新樓樓底高(以均為電梯樓作比較)?看澳門的數據是否定的,因為新樓普遍來說樓底較過往有所提高,但整體來說,傾向定位為「豪宅」或「大型屋苑」,不論是任何樓齡的住宅,其樓底相對較高,這或與面積較大相關。但新樓高樓底的情況在香港則另走極端,新盤絕大部分均為高樓底(「地板」與「天花板」之間的距離超過3米),但卻因為單位面積越來越細(引伸出「納米樓」、「龍床盤」)的情況下,高樓底只是把空間「向上發展」,自製閣樓,睡房的空間變成了僅能坐直,要爬進去的「閣樓睡房」。有趣的是,從數據上可看到,具有港資的發展商,其樓盤的樓底也傾向較高,而本地同一發展商的樓盤,樓底基本是相近的。

現在買樓很多時候為樓花,只能相信發展商提供又或地產代理提供的資料,然而,在澳門,雖然有把樓層高度作出定義:「兩個連續樓板面之間的最大垂直距離。」( 01/DSSOPT/2009 號行政指引有關樓宇高度及地段可建造性之規範),但卻沒有對樓層高度有所規範,也沒要像香港一樣,因應2013年生效的《一手住宅物業銷售條例》,要求在樓面平面圖內列出每個住宅物業的樓板 ( 不包括灰泥 ) 的厚度和每個住宅物業的層與層之間的高度。所以,買樓花時只能「多口」查詢或看清楚有沒有列出相關資料,若為新樓現樓或二手樓的話,現在花100多元已能買到激光測距儀,方便快捷也不怕使用拉尺弄花牆身,便可即時對所看的單位知多一點點。

最後,補充一下,在香港的《建築物(規劃)規例》,對樓層高度有作出具體規範,要求任何建築物內每個用作或擬用作辦公室或居住用途的房間,由樓面量度至天花板的高度須不少於2.5米,而在澳門,雖然沒有相關規定,但基本所有實測的單位,也符合要求(因為地板有一定的厚度,所以地板至天花板高度差幾cm才到2.5米的,以樓面計,也能剛好符合2.5米的要求。

下表為筆者測量和朋友們提供的實測數字(以cm作單位),均為地板至天花板的高度,但需注要的是,因為各單位地板厚度不同,天花批盪厚度也各有不同,所以縱使為同一屋苑,各人量度的數字也有所差異,且部分屋苑不同期數和座數的樓底也有不同(例如大面積單位的樓底會較高),相關數據僅作參考之用。

 

澳門半島

樓齡超過30年
樓宇名稱 地板與天花板之間高度(cm) 備註
荷蘭花園大廈 255
恆昌大廈 290 南灣
利華閣 255.5 高地烏街
得勝花園大廈(A座) 256
翡翠園(第2座) 280
海富花園 265
碧瑤閣(第2座) 276
景光大廈 279 唐樓
雅廉花園 259
華力花園 252.5
海暉閣 253
平安大廈 284.5
海景花園 256
廣仁大廈 253.5
幸運閣 260
粵華廣場 253
鉅富花園 257.5 唐樓
高雅花園 253
明記新村 255 唐樓
媽閣公務員大廈 277
豪寧閣 252
永利大廈 270 唐樓
成和閣 270
龍運大廈 274
怡景臺 252

 

樓齡在15-29年
樓宇名稱 地板與天花板之間高度(cm) 備註
美蓮大廈 254.5
百利新邨(第1座) 259
威翠花園(C座) 259 筷子基
建興龍廣場(興海閣) 270
綠楊花園(第3座) 257.5
嘉應花園 253
廣福安花園(第7座) 253
裕華大廈(第13座) 255
海景豪園 252
信達廣場 248
寶翠花園(利耀閣) 254
逸麗花園(第2座) 258
廣利大廈 250
松濤山莊 260
環宇豪庭 265
康和廣場 255
澳門大廈 252
李秉倫大廈 253
南暉大廈 257
信和廣場 251
廣福祥花園 253

 

樓齡在5年-14年
樓宇名稱 地板與天花板之間高度(cm) 備註
君悅灣(第5座) 277
亮點 255-260 多個單位
海天居 280
青怡大廈 253
凱泉灣(第1座) 266
御景灣 (第1座) 274
御景灣(第4座) 268
泉福翡翠 248-251 多個單位
晶品妍舍 249 電梯唐樓
海擎天 279-280 多個單位
湖畔名門 284
楹樂 254
玉洲大廈 252 電梯唐樓
美泰灣畔 248 電梯唐樓
壹號湖畔 292
灝景峰 258
東方晉皇台 268
金灣豪庭 260
新駿成花園 254
雙鑽(第2座) 318

 

近年(5年)新盤
樓宇名稱 地板與天花板之間高度(cm) 備註
明尚華庭 262-263.5 多個單位
晉海(第1座) 265
晉海(第2座) 264.5
公園大道 274
合富188 255-255.5 標準單位/特色平台單位
海上居 280-285 多個單位
澳地濠庭 250
信譽名門 247
信菱寶花園 245
快盈大廈 252
東方海岸 248
擎天半島 263

 

氹仔及路環

樓齡在15-29年
樓宇名稱 地板與天花板之間高度(cm) 備註
海洋花園(麗花苑) 263.5-268.5 多個單位
海洋花園(雅蘭苑) 263.5
海洋花園(玉蘭苑) 267
海洋花園(松苑) 258-268 多個單位
濠景花園(第23座) 282
濠景花園(第24座) 260
濠景花園(第26座) 265
濠景花園(第30座) 260
樂駿盈軒(第1座) 250
聚龍花園(第2座) 281
海怡花園(第1座) 254
泉裕花園 251.5
茵景園 260
雍景灣(第2座) 268
超級花城 256
華寶花園 252

 

樓齡在5年-14年
樓宇名稱 地板與天花高度(cm) 備註
居雅大廈第8座 247
金峰南岸第3座 280
金峰南岸(第5座) 300
金峰南岸(第6座) 300
金峰南岸(第7座) 311.5
業興大廈(第6座) 247.5
濠庭都會(第9座) 284
濠庭都會(第16座) 261.5
濠珀(第1座) 286
湖畔大廈 260-264 多個單位
太子花城 256
小潭山莊 288
大潭山壹號 282
名門世家 327

 

近年(5年)新盤
樓宇名稱 地板與天花板之間高度(cm) 備註
濠尚(第2座) 270
濠尚(第3座) 276.5
擎天滙 261
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上一篇文章不只是持久氣味,還有故事 —— 法國 Atelier Cologne
下一篇文章編者有話兒
土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。