經屋奇蹟

 

2013年第二期多戶型經屋申請已剛剛結束,申請數目達42,000份,而僅有1,900的單位供應,計算一下22個申請才有1個中籤的機會,較近期熱話的幼稚園招生情況相比,其激烈程度可謂過之而無不及。而較早前2013年第一期的經屋開盤 (業興大廈的一房一廳 “貨尾” 單位) 收到15,031份申請,也就是貨尾單位也達10爭1的比例。

 

經篩選業興一房一廳合資格的申請者中,2,447份為核心家團申請,254份為非核心家團申請,9,241份為個人申請,而按《新經屋法》的排序方式,依次為核心家團→非核心家團→個人申請者 (見下表),僅是核心家團的合資格數目已 “唔夠分” ,除非所有核心家團和非核心家團也放棄上樓,否則個人申請者必然 “冇望” ,而《新經屋法》中排序的名單是 “一次性” 的,例如本次申請結束後申請人排序名單的有效期在供申請的單位出售完畢後便終止,所以可以說申請十次最終也可能排不到。

 

而成為核心家團的定義,則必須是家團成員由具有婚姻、直系血親或直系姻親及收養關係的成員組成,也就是法律上的夫妻關係、父母、子女、爺孫等,而如兄弟姊妹的關係則屬於非核心家團,而事實婚關係的人士,以及 “姨媽姑姐叔伯” 等旁系血親人士也屬非核心家團的組成,為鼓勵申請家團照顧長者以及關顧長者為弱勢人士,家團成員中有65歲以上的長者會有所 “加分” (見各分組中包括65歲的長者均在優先之列),因此,忽然間中國傳統諺語的 “家有一老,如有一寶” 在澳門的經屋申請中猶為體現出來。

 

《新經屋法》排序表

組別優先次序

再次分組的組別優先次序

1.核心家團

1.1 家團成員中有年滿65歲的長者或殘疾人士作為單位的買賣預約合同及買賣合同的立約人;
1.2 家團成員中有年滿65歲的長者或殘疾人士;
1.3 非屬上述情況的核心家團。

2.非核心家團

2.1 家團成員中有年滿65歲的長者或殘疾人士作為單位的買賣預約合同及買賣合同的立約人;
2.2 家團成員中有年滿65歲的長者或殘疾人士;
2.3 非屬上述情況的核心家團。

3.個人申請人

3.1 年滿65歲的長者或殘疾人士;
3.2 非屬上述情況的個人申請人。

 

可是,在新經屋面積有所縮減的情形下,核心家團如何分配這一房一廳的單位可謂難度甚高,需要 “奇蹟” 的發生,因為業興大廈所有一房一廳的單位實用面積為32.15平方米至33.69平方米不等,即346至362平方英呎,間格基本一致,可以從下圖看到,單位的客廳均方方正正,但除非在靠入門口的位置間格一個狹小的 “密室” 空間,否則沒有可能 “間房” 。也就是說,核心家庭成員除非二人或三人睡在同一房間 (夫妻則當然沒問題) ,否則定有一人必須做 “廳長” ,因此,可以猜想,家團成員中的 “老人家” 是否能真正安居又或只能屈就在廳間休息?他們會否僅是申請過程中 “借個名來用” ?相反,被認定為最符合單身人士需求的一房一廳單位,因為他們總是排在隊末,只能淪為陪跑,就這樣把貨尾單位分配掉是否能配合社會的住屋需求?

 

第二座一層10伙中共有8個一房單位,包括A、C、D、E、F、G、H和J。

 

第三座雖然總體的單位佈局與其他座數有較大差異(一、二、四、五、七、八、九和十座的佈局基本一致,除了是一、四、七、九座為一層8伙,而二、五、八、十則為一層10伙),但一房單位 (A、C、E、F、G、H、J) 的間格與其他座數基本相同。

 

而是次第二期經屋申請的 “熱烈” 可以說是坊間的意料中事,或許只是沒想到幾乎10個澳門人便有1人去申請,也就是澳門經屋的一個 “奇蹟” ,因為若各位為80後的話,也應記得澳葡時期九十年代的經屋是十分的 “次選” ,有不少人縱使 “抽中” 也選擇放棄,原因很簡單,就是當時經屋的售價與私樓價格相距不大,而論質素當然私樓稍勝一籌。然而,現時新建私樓建築呎價已過萬,但經屋則僅為千餘元,相差近十倍,市民大眾自然 “唔執輸” 去申請。事實上,今期可供應的單位一房至三房均有 (一房45%;兩房47%;三房8%),在位置上也相當多元化,佔一半屬澳門區,其中青濤大廈和快盈大廈在位置和景觀上更屬優質。然而,今次讓全城 “瘋狂” 的經屋申請,相信更大原因是坊間對未來經屋和私樓供應的預期。

 

紅圈為青濤大廈位置;藍圈為快盈大廈位置。

 

根據政府公佈的資料,快盈大廈是最後一個供應給萬九公屋輪候家團的經屋項目,原來的輪候隊伍已 “清隊” ,澳門的公屋發展進入 “後萬九” 的年代,而今期可供申請的一些單位已是 “後萬九” 之列,那錯過今次申請短期內仍有哪些經屋供應?答案是沒有。因為屬 “後萬九” 青洲坊大廈的2,356個、筷子基快盈大廈436個,筷子基北灣快濤大廈378個和氹仔日暉大廈 (澳門大學圖書館山坡下) 的288個單位已在之前的配售 (舊隊) 和今次的申請中 “盡推” ,因此暫時只能寄望粵澳新通道周邊預留約1,000至1,400公屋單位 (但初步傾向作為社會房屋),以及新填海土地的公屋單位 (但現在 “海也未填” )。

 

至於私樓,價格固然與工資增長完全脫節, “尾燈也看不見” ,供應奇缺可謂當中的一大根源,建成住宅單位數目由回歸當年的4,252個反覆下跌至2013年的1,055個,雖然今年新動工數量較過往幾年有所上升,但仍然處於偏低水平,且由動工至最終落成的數據需要三、四年後才能反映出來。

 

1999─2013年澳門建成樓宇住宅單位數目

資料來源:澳門統計暨普查局:《統計月刊》。

 

鄰埠香港除了與澳門一樣推出了辣招打擊炒風外,增加供應是其另一主要策略,而從近期新開盤的一手樓 “克制定價” 以及二手樓業主叫價的 “回歸現實” ,反映了在供應增加和資訊相對透明的情形下,不論是發展商、業主又或準買家在價格期望上的距離有所拉近。當然,作為小市民我們也明白澳門的土地資源比香港更為缺乏,政府也多次強調 “有心無力” 增建公共房屋 (沒有土地),可是,我們也總會發覺在屋企附近有幾幅土地長期 (十年八載) 的丟空着,且不是我們所認知在舊區的私人土地而是批租地,雖然經常有新聞報導說政府收回了多少幅非法霸地,但暫時卻未有聽聞有一幅已批給但未有按期發展的土地被收回,事實上,由政府提出啟動回收閒置土地的承諾已悄悄地過了5個年頭了。

 

而社會有聲音提出澳門可以在橫琴發展公屋的想法,前幾天也已被中聯辦主任李剛的回應間接 “ban” 了,他指出,由於橫琴可以發展的土地有限,粵澳合作主要是高端商業,暫時未談到在橫琴拓地建住房讓澳門人居住,因而解決公屋問題應當首先在澳門本地進行。所以說,在土地供應極有限的情形下 (沒有麵粉也沒可能有麵包),除非能 “奇蹟” 地收回數十幅 (甚至上百幅,暫沒有確切數字公佈) 土地供私人市場和公屋發展,否則整體社會的安居目標仍有相當的距離,而經屋的排序方法是否需要調整也值得商榷。在筆者看來,若能因應單位類型 (一房、兩房、三房) 而預留不同的比例予核心家團、非核心家團和個人申請者,相信是是較科學的做法,例如T1 (一房) 的申請中預留某一百份比的數量予個人申請者,要不將來或許出現一個又一個一家四口或五口擠入一房單位的 “奇蹟” ,回歸上世紀七八十年代的居住空間。

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。