經屋奇則

近來城中最熱門的話題肯定是公天莫屬,這影響着我們每天的生活;而近期另一雖不至於影響我們日常生活的熱話就是經屋的 “一廳七門” 奇則和經屋的質素,對於能有資格選購經屋的朋友們,房子買下來可是他們人生的重要決定。究竟澳門新建的經屋間隔真的是那麼 “騎呢” 嗎?而大家也說現時新建的經屋面積 “大縮水” ,事實又是如何?

 

特區政府於《2008年施政報告》提出於2012年前分階段興建19,000個公屋單位,而前陣子配售的永寧廣場大廈、湖畔大廈、居雅大廈、業興大廈、青葱大廈、青怡大廈、安順大廈的經屋單位也就是在這19,000個公屋單位內,而今次主角青洲坊大廈則是政府提出 “後萬九” 6,300個公屋單位的首推項目,現時仍然是工地一片未見建築物,預計2016年才落成。

 

圖1顯示的是青洲坊大廈第二座5至31樓的平面圖,“一廳七門” 的三房單位位處左下角橙色的K座,其實位置是屬於較 “靚” 的 “單邊位” ,可惜屋內所有門口 (包括露台和大門) 都在客廳,所以客廳基本沒有可依靠的牆身放置傢俱,放下梳化便不能放下餐枱,以三房單位最少的家團人數為3人 (舊經屋法,舊人舊制) 為例,除可放伸縮或折疊的餐枱外,想買一張普通四人餐枱也有一點難度啊!可以作為給澳門設計師又或準業主的一個 “expert” 版設計項目。

 

圖1 青洲坊大廈第二座5至31樓平面圖則

 

幸好的是類似的 “一廳七門” 單位佔青洲坊大廈2,356個單位中數目不算多 (經筆者計算為93個,另有一款 “一廳七門” 的三房單位可見圖2左上方橙色的P單位) ,但已佔434個3房單位的1/5,而其他單位的間隔其實也算方正,不過也有一個挺 “經典” 的1/4圓的一房單位設計 (圖2) ,分佈在第3和4座,入門口順序先看到廚房、廁所、客廳、露台跟房間,單位設計 “用盡” 角位採風透光,雖然大家定會認為不太 “四正” ,但對比舊有經屋曾出現的 “三角形” 房間,這已屬有限空間下的不俗設計。

 

圖2 青洲坊大廈第四座5至31樓圖則

 

 

除了以上的一些較特殊例子外,新型經屋設計的一個特點就是廳房比例失衡,往往客廳比房間只大一點點,這在永寧廣場大廈和業興大廈的設計上最為明顯 (圖3和圖4) ,不少單位不認真看圖則幾乎分不清哪位置是廳哪位置是房,兩者面積相差無幾。

 

圖3 永寧廣場大廈第二座3─23樓平面圖

 

圖4 業興大廈第二座平面圖

 

至於客廳面積比例較小的問題也存在於坊間一致認為經屋樓皇的湖畔大廈,不少單位的露台面積足足是廳的1/3 (圖5) ,而在經屋嚴格規限室內間隔的改動下,露台除了晾晒衣服外,其實用處不太大 (或者可以買張小茶几和兩張椅子 “嘆” 咖啡) ,而且露台是計入實用面積,在客廳面積非常有限下,買梳化餐枱等傢俱都要 “度” 清楚。

 

圖5 湖畔大廈第四座 5─12樓,14─31樓平面圖

 

雖然部分經屋 “奇則” 處處,不過也有一些經屋盤是間隔方正,可跟私人樓盤媲美,圖6是青洲青葱大廈的圖則。除了沒有露台外 (其他新建經屋全都有露台) ,間隔可謂經屋之冠,“把房間和廁所的門收入走廊內” 可謂是私樓慣常的 “開則” 手法,而每層單位伙數不算多 (10伙) ,周遭也沒有甚麼高層建築物,可飽覽珠澳美景,且與未來澳珠新通道 (關口) 毗鄰,盡佔地理優勢,可謂經屋中的極品。

 

圖6 青蒽大廈第1座6─14, 16─36樓平面圖

 

 

除了間隔外,坊間對於經屋的面積也有所抱怨。其實經屋的面積是有法例規定的 (10/2011號法律) ,以最小使用面積 (概念等同 “地氈面積” ) 計算,兩房間隔的廳大約有108呎 (1平方米=10.764平方英呎) 的實際可使用面積,而房間則有81平方英呎 (以下簡稱 “呎” ) ,可見廳比房確是僅大一點點,而三房間隔除了多了一個房間外,也只有多出22呎的空間在廳,那按理一個人居住的一房單位和至少3個人居住的三房單位 (3人家團才能申請) 在共用空間 (廳、廚、廁) 的面積沒有太大的差異是否合理也就值得討論了!

 

表1 新經屋法的面積要求

類型 最小使用面積 (平方米) 露台 最小總使用面積
1 2 3 廚房 衛生間
T1 (1) 10 7.5     3.5 2.5 2 25.5
T2 (2) 10 7.5 7.5   3.5 2.5 2 33
T3 (3) 12 7.5 7.5 7.5 3.5 2.5 2 42.5


註1:單位的使用面積(AU)是指所有間隔(房、廳、廚房及衛生間)、附屬建築物(包括露台)及走道的使用面積的總和,而每一間隔的使用面積是指以間隔內牆的周長所計算的多邊形地面的面積。

註2:所有住宅單位均須建有露台。

 

對比舊的經屋法所列出的面積規範 (13/93/M號法令) ,雖然內裡使用的概念為實用面積,但其實跟新經屋法所寫的 “使用面積” 概念相同,所以推論兩者同為 “地氈面積” 的意思,可見除了是一房單位面積變化不大外 (且取消了開放式單位) ,其餘間隔的單位總使用面積確是 “縮了水”,三房間隔也取消了需要有第二個廁所的要求,且舊經屋法所規定的各種間隔彈性也較新經屋法為高,不過新法就規定所有住宅單位必須建有露台,則較舊法以至私人住宅的要求更高呢!值得肯定。

 

表2 舊經屋法的面積要求

類型 最小面積 (平方米) 露台 最小總實用面積
房1 房2 房3 房4 廚房 衛生間1 衛生間2
T0
(開放式)
15 3.5 2.5 3 23
T1 (1房) 10 7.5 3.5 2.5 3 26.5
T2 (2房) 10 7.5 7.5 4 2.5 3 35.5
T3 (3房) 12 7.5 7.5 7.5 4 2 1.5 3.5 47
T4 (4房) 12 7.5 7.5 7.5 6 4 2 1.5 3.5 54

註1:單位之實用面積(AU)係所有間隔(房、廳、廚房及衛生間)、附屬建築物(露台及什物房)及走道之實用面積之總和,且每一間隔之實用面積係以間隔內牆之周長所計算之多邊形地面之面積。

註2:可選擇是否建造露台。

 

另一方面,不得不提的是,澳門的私人住宅其實也有間隔和面積的規範,面積要求較經屋為高,房間最小的可使用面積為9平方米 (即97呎) ,所以大家也曾聽過不夠100呎的面積是不能 “入則” 為房間,這也可理解在看樓書時不少房間的間隔為虛線 (新盤尤甚) ,這樣計算一下,私人住宅單位 (兩房) 按規定最少的可使用面積 (假設有露台,且露台和廁所面積與經屋標準一致) 相差也達約60呎。

 

表3 私人住宅單位面積規範

間隔 可使用面積(平方米)
廚房 露台和廁所
兩房 12 9 4 沒有規定
三房 12 9,其中一間必須為12 6
四房或以上 可設一間面積介乎5─9平方米的間隔作儲物間或工人房等用途,但其必須具備自然採光及通風條件

 

當然,如果把近期供認購的經屋單位面積與法例規定的最低標準比較,其應較最低標準高一些 (因樓書上標示的為實用面積,與可使用面積的概念有差異,實用面積包括牆身的厚度,兩者概念不一致難以直接比較,估計可使用面積較實用面積少10%左右) 。

 

不過,相信大家除了留意經屋的間隔外,更在乎它的質素,近來有關經屋質量問題的消息一單接一單,水管、天然氣管 “生鏽” ;牆壁 “爆瘡” ;還有多如繁星的執漏問題,縱然相關部門都給出了 “正規” 的回覆,但這些回覆是否能讓業主們安心呢?雖然經屋是獲得政府的資助而較市價便宜 (甚至在現今樓價瘋狂的年代可謂超值) ,但大眾也是以真金白銀付出購買,部分人也傾盡積蓄來迎接這個 “家” ,但願政府不只是為了 “湊” 數而興建大量乏人問津的一房單位,也不僅為數量而設計一個又一個的 “奇則” ,而是從心出發,以人為本,為澳門居民的安居加倍努力!

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。