目不暇給的新盤巡禮

WhatsApp Image 2018-02-23 at 00.59.01

新年前大家會在忙甚麼?趕在年三十前清了「手尾」的工作?家裡忙大掃除?還有忙於辦年貨?而對於澳門的地產代理和發展商來說,傳統的新年前淡旺在鷄年年尾卻成為火紅的旺季,當大家忙於買新鞋新衫過年之際,他們忘於出貨和散貨。

最近樓市熱燙的話題絕對是「風聲」傳了近兩個月,終於在2月7日立法會以緊急程序審議及通過《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案,並於刊登特區公報翌日起生效。這樣,當居民購買並非第一個居住物業時,除原來應繳稅項外,加徵按不動產移轉價值或估定價值計算的取得印花稅,即購買第二個住宅物業加收5%稅項,如購買的為第三個或以上,則加收10%稅項。

而若是換樓的話,在按5%的稅率繳納取得印花稅後,一年內賣出首個物業(即名下變回只有一個物業)並作轉移登記,這樣便可在有關登記之日起90日內申請退還已繳納的取得印花稅。

同一時間政府推出有關「合資格青年首次置業的按揭成數」的規定,放寬對符合條件的貸款申請人的銀行按揭成數至80~90%,有關規定與取得印花稅同日生效。「合資格青年首次置業的按揭成數」的規定適用於年齡介乎21歲至44歲(包括未滿45歲),持有澳門特別行政區居民身份證的澳門居民,只要在貸款時,申請人不擁有居住用途的本澳不動產50%或以上的所有權便符合規定條件(但不包括因繼承或贈與而取得的所有權)。

按照規定,針對非樓花貸款,價值等於330萬元或以下的住宅物業,最高按揭成數為90%;價值超過330萬元但在800萬元或以下的住宅物業,最高按揭成數為80%;而價值800萬元或以下的住宅樓花的最高按揭成數則劃一為80%。

可以說,這樣的幾項政策同時推出(連同《修改(市區房屋稅規章)》法案,即仍在放租且沒人使用的房屋被視為「非出租房屋」,由現時無需繳交房屋稅改為按 6%稅率徵稅)所構成的調控樓市「組合拳」,坊界和社會各界對其評價好壞參半,但單從政策的意圖,可以說,政府一方面控制中產換樓或買樓作投資增值的意欲(因為仍沒有樓的不受影響,如很有錢的也不會介意多付5-10%的稅款);另一方面則鼓勵年輕人上車(因為他們多為首置,且政策能幫助他們上車,成為辣招後地產商、代理和銀行最愛的一群)。

而就在政策一直聞樓梯響之際,1月和2月初多個新盤連環出動(首次開售或加推發售),遍佈全澳各區,可謂近十年來也從未曾出現過。細數由北至南包括:

海上居(東方明珠)
東方海岸(筷子基.遊艇會,首次開售)
尚寓 (荷蘭園.高士德,首次開售)
楹峯疊翠(雅廉坊.二龍喉)
公園大道(新口岸.羅理基,首次開售)
濠尚(氹仔)
金峰.名鑄(路環.石排灣,首次開售)
擎天滙(路環.石排灣,首次開售)

單是在這期間新開售的樓花盤便有5個之多,還不包括其他銷售中的貨尾或二手新盤,市場氣氛可謂異常熱烈,因為各發展商在「聞風」後也趕及在政府辣招實行前盡量推盤。可以說,因為一時間市場的供應十分充足,發展商的開價沒有前陣子的過於進取(上一輪在望廈的新盤開售,平均呎價達12,000),且提供多樣性的付款選擇,若單純從消費者的角度,在這段時間市場選擇確是多了(但沒過於「進取」的價格是否代表合理則見人見智),供應量的充足造成了一定的競爭,然而,這只是因應政府推出辣招前真空期所造成的「假象」,而非長遠地市場具有穩定的供應和透明的資訊所達致的。

從下表可看到,1月份成交量最高的5個樓盤,其中4個便是上述提及的新盤,且銷售情況相當理想,可說一推便沽清,以「金峰名鑄」為例,雖然土地工務運輸局提供的單位數目竟較財政局公佈的數字為低(即賣出的單位數目多於「入則」的申報),但至少說明單是1月份全盤基本售罄,而縱使屬已賣了一段時間的「海上居」和「雙鑽」,成交數量也相當活躍,可見1月份市道的暢旺。

2018年1月份住宅成交(以申報結算資產移轉印花稅的住宅單位統計)
排名 樓盤 數量 樓盤總單位
數量
1月份售出 比例 平均建築面積呎價 (HKD)^
1 擎天匯 594 1,850 32.1% 8,826
2 金峰名鑄 347 318 109.1%* 8,785
3 東方海岸 201 1,024 19.6% 9,668
4 海上居 123 2,747 4.5% 9,329
5 雙鑽 26 414 6.3% 11,490

註:* 樓盤總單位數量根據土地工務運輸局「在建樓花資訊網」的資料計算(除「擎天匯」在網站內未有提供單位數量資料,以地產代理網站的資料取代),而1月份售出數量則根據財政局網站的公佈,但神奇地,「金峰名鑄」的售出單位數量較「入則」土地工務運輸局申報的單位數量為多。

^由於財政局公佈的價格以澳門幣實用平方米計算,因此換算為平方英呎並以建築面積和港幣計算,但由於沒有官方資料說明實用比率,故以7成作標準。(為何是7成?可參看舊文新盤奇則與7成實用率的謎團)。

資料來源:澳門土地工務運輸局:在建樓花資訊網 https://www.dssopt.gov.mo/zh_HANT/sites/presale/id/45
澳門財政局:物業成交統計 http://www.dsf.gov.mo/tax/selo/seloByBuilding.aspx
安世地產:http://www.anzacmacau.com.mo/shulou_show.aspx?id=106

而「巧合」的是,正當發展商因應呎價的不斷提升而大量推出精品型小單位,旨在讓買家感覺「細細粒」總價不太高能負擔,當局新的「合資格青年首次置業的按揭成數」的規定「正合河車」,以上提及的8個新盤,除濠尚的中大單位(兩房或以上)比例相對較高外,其餘主打的都是開放式或一房單位,有的甚至全盤大部分為細單位,總體開放式和一房單位呎數在400-700餘呎之間,計及約HKD 10,000的平均呎價,正好不超過800萬的上限。而部分銀行也積極配合,推出長達45年的貸款(即由21歲可供至65歲),且加按物業能享供款的相同優惠利率。按理首置的青年如何能有物業加按?顯而易見,即以父母的物業加按以支持兒女「上會」。

究竟這調控樓市「組合拳」的措施能否達致壓抑樓價?或只是暫時冰封了中產換樓或增購物業作投資的意欲?卻同時替市場上大量的細單位「打氣」?且拭目以待政策效應,但相信在這不尋常的「旺市」後應會有一輪的平靜。

分享
上一篇文章澳門有一條村
下一篇文章不再是馬子妮——十年蛻變蔣家旻
土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。