澳門街買樓不可不知的兩個網頁

因應澳門博彩業發展的逆轉和外圍經濟的波動,近來樓市吹來一陣陣淡風,有報導說整體樓價已下跌三成至成本價,也有說某些樓盤的價格下跌超過四成,地產業界也 “放風” 希望政府減辣鬆綁 (樓宇按揭成數和印花稅),而根據統計暨普查局的資料顯示,本年第二季的住宅成交每平方米實用面積平均價為95,345澳門元 (以1平方米=10.764平方英呎和一般澳門住宅7成實用率計算),即6,200/呎,與上年同期比較下跌14.5%,但與今年第一季比較則上升6.5%。從下圖的藍色線可見,2014年第3季至2015年第1季連續3季樓價在下跌中,在此之前只有2013年第3季錄得下跌,其餘的季度也是上升,而紅色線則以2012年第一季作為基數,顯示至2015年第二季,樓價已累升超過一倍,2012年第一季的建築呎價只為2,956元。

資料來源:澳門統計暨普查局

資料來源:澳門統計暨普查局

 

誠然,這只是總體的情況,不能反映估個別屋苑 (如遠期樓花和部分新樓) 以及最近的一個月 (8月) 的情況,而現時樓價是否跌至合理水平也因人而異。不過,可以肯定的是整體買賣雙方處於 “拉鋸” 的狀態,2015年1─7月的住宅樓宇買賣為5,489宗,較2014年同期下跌35.6%,較2013年則下跌超過一半。正因如此,對買家來說他們有更多的時間細心揀選合適的單位,而在澳門買樓,以下的兩個官方網站可謂必須瀏覽的指定動作。

 

  1. 澳門網上地圖 (http://webmap.gis.gov.mo/InetGIS/chn/index.html)

這個網站可是說是眾多地產經紀也會使用的網站,很多時候他們在地產舖玻璃窗上貼上的樓宇資訊正是某單位在網上地圖的位置。

 

雖然此網站在外觀上較Google Map遜色 (也較如香港的地理資訊地圖在外觀和資訊量上有較大落差),但與Google Map比較 (針對澳門的情況),在資訊的準確度則無容置疑,特別是澳門的舊區唐樓林立,用Google Map找一些不太知名的大廈未必找到,而除非是樓花盤外,已 “收則” 的樓宇在澳門網上地圖也能透過搜尋功能 (輸入樓盤名字) 找到,特別是澳門有很多同名的樓盤,這樣便一目了然清楚它的位置,且放大後能顯示街道的門牌號碼,這樣便能了解樓盤附近的周遭環境和鄰廈的情況。

澳門網上地圖_1

 

當然,這網上地圖的功能不單能讓我們搜索位置,另外的一些功能也值得推介,縱使並非打算置業者也可使用,就是它的測距功能 (見 “齒輪” 圖案選 “量度工具”)。特別是現是流行綠色出行 (也是應對上不到巴士渣車沒有泊位的無奈策略之一),我們可先在地圖測量上班上學的步行距離 (一般1,000米大約15分鐘步程),以選擇最短的路程,如圖例是由鏡湖馬路 (永樂戲院) 經白鴿巢、大三巴至BNU總行的距離 (1,495米),按推算步程約20-25分鐘。

澳門網上地圖_2

 

而打算置業的朋友除可了解未來居所與學校、街市、返工的距離外,也可測量一下與對面樓的距離,尤其是一些正有租約的單位,“約睇” 不易,分分鐘是沒有樓睇但價格相對較低一點,這時唯有靠多做一點功課作參考。

澳門網上地圖_3

 

  1. 澳門地籍資訊網 (http://cadastre.gis.gov.mo/MGSP_Cad/chn/main.html)

另一個筆者推介的網站同樣是地圖繪製暨地籍局轄下的官方網站─地籍資訊網,它能提供某一地塊眾多更深入和專業的資料,不過前提是放大地圖後能看到 “有編號的紅色框框” 或 “綠色框框”,再點擊打開資訊框,當中有一為 “街道準線圖” 或 “規劃條件圖” *,打開後便能清楚看到有關地塊在規劃上的一些條件和要求。而作為置業者,其中一個最關注的問題定是單位的景觀能有多大的保障。

 *《城市規劃法》實施後,過去按《都市建築總章程》發出的街道準線圖由規劃條件圖取代,街道準線圖的有效期為12個月,規劃條件圖為2年,雖然開啟看到的街道準線圖不少已超過有效期限,但一般來說其規劃條件能持續適用的。

地籍資訊網_1

 

以下圖為例,想了解一個正銷售的樓盤 (J地塊),其前方的地塊將可能有怎樣的建築物,便可看一下前方的地塊是否有能打開的資訊框,下圖中所見,中間上方顯示為 “C.C” 的地盤前方紅框的地塊,樓宇最高許可高度為20.5米 (即約7層樓高),因此若購買10樓或以上的地位,景觀便能較有保障。

地籍資訊網_2

 

然而,隔壁的另一地塊 (下圖淺藍色位置),其規劃條件圖列出了地塊的用途、是否需遵守街影條例、最高許可高度、地積比率和其他各項規劃的條件,對於不熟悉工程的一般市民,我們不需太在意計算高度街寬或垂直佔用空間等技術詞彙或運算,單是土地用途和最高許可高度便讓我們明瞭該地塊最高可建樓高60米 (即約20層的住宅樓宇),而現時J地塊已建的樓宇海拔高度為63米 (樓宇上的數字標示了該樓頂的最高海拔高度,小正方形內的數字一般為住宅樓宇的水箱海拔高度),以澳門一般近岸土地海拔約3米計算,即J地塊的建築物高度為60米 (若J地塊的街道準線圖有明確標示地塊最高可建高度,也可作引證),因此,也就是說J地塊前方位置 (淺藍色) 的部分,最高可建樓宇高度與其相同。

事實上,街道準線圖和規劃條件圖提供很多具參考性的資訊,例如本例子只引用了規劃條件圖的其中2頁(共5頁),由於篇幅所限不一一羅列。另外,有些時候我們需要網上地圖和地籍資訊網同時開啟,相互比對,以確定某一想查閱的樓盤/地塊的位置。

 

最後,若讀者想購買的是樓花盤,土地工務運局已開通了 “在建樓宇/樓花資訊網” http://www.dssopt.gov.mo/zh_HANT/sites/presale/id/45,可查找已 “入則” 的樓花資訊,內裡顯示了樓宇在政府檔案內的階段性情況,還有樓宇高度、土地面積、各種間格單位數量、實用比率 (由2011年或之後所開立的個案才包括 “實用比率” 的資料) 等資料,也可作為買樓的參考。

 

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。