消失的空間

新春將至,不少朋友都在忙於催促裝修師傅趕緊完工,在新年前搬入新居。幸運一點早些年在樓市還沒那麼 “瘋狂” 置業的,單憑一己或倆口子的積蓄便可 “上車” ,但隨着樓價如脫彊野馬般颷升,上車盤(唐樓)已超過200萬(當然不計算樓齡大過自己那些),上車便可能變成舉家的事情而需要家人的幫忙。

 

然而,若大家在這樓市的升浪中捕捉合適的時機,又或理財有道而能買得新樓後,便會發現新屋(主要為電梯高層樓盤)跟現時居住的舊樓在呎數差不多的情況下會 “細咗一截” ,如同樣為1,000呎,20年前一般為3房2廁,但現在新盤1,000呎只會是2房2廁,甚至是2房1廁,那消失的空間在哪裡?

 

不少人會說現時新盤都不實用,實用率低了很多。然而,若我們拿 “查屋紙” 一看,上面標示的實用面積與售樓書上標示的實用面積是一致的(但需要把 “查屋紙” 的平方米轉換成我們一般所用的平方英呎,1平方米 ≈ 10.764平方英呎),也恰恰會是售價書上建築面積的七成,而一直以來,除少數宣稱為八成實用率的樓盤外,十居八九濠江樓盤的實用率(實用面積 ÷ 建築面積 × 100%)均為七成,但縱使為八成實用比率的新盤,收樓一看也會覺得可用空間較舊樓的七成實用比率為低。

 

原因在於我們所談及的實用面積,其實並不等同政府又或發展商角度所列的實用面積。一般來說,我們認為屋內可用的地面空間就是一間屋的實用面積。然而,根據消費者委員會在2011年出版的《實用面積與實用比率的名義與概念》小冊子,列明了實用面積事實上包括了 “由樓宇外牆劃定之使用空間的合計面積” ,也就是說包括外牆或室內牆身的厚度,也包括露台面積和其欄杆厚度,若是與隔鄰單位共用的牆身,則各佔一半的實用面積;與公共地方相連的牆壁,也會計算一半的面積為自身單位的實用面積。而我們所謂的實用面積其實確切地說應稱為 “地氈面積” 。而發展商一般另外標示為贈送面積的窗台,則沒有計算在建築面積內(除非其淨高度等於或大於2.2 米則計算入建築面積),不過別忘記窗台是建於外牆之上的凸出地方,所以部分窗台平面事實上也計算在實用面積內。

 

 

http://www.consumer.gov.mo/c/saleable_area_brochure.pdf

(2015年4月註:或許是網頁內容調整,消費者委員會的網站可能未能連結至有關小冊子,可改以下連結:http://www.macaudeveloper.com/files/trade_news/18.pdf)

 

大家或許有一疑問,既然實用面積的定義一直如此,為何新盤會覺得 “縮咗水” ?原因在於新盤的高度和建築特色。現時新盤一般在30、40層以上,牆身厚度自然較過往10幾20層為厚,另一方面,舊樓較多橫樑和結構柱,所以往往裝修時需要花點心思作修飾,但新盤則較多主力牆,反而較少見到 “橫樑壓頂” 的情況,自然地牆身也變成 “厚切” 。

 

牆身厚度對實用面積的影響究竟有多大,香港的新盤最能說明,一個900呎單位,最厚的室內牆身超過兩呎半,買兩幅主力牆便佔50呎(仍未計算其他室內牆和外牆),所以,七除八扣下,實際上 “地氈面積” (不計窗台)只有55%,而澳門的新盤其實也相差不太遠。

 

http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=12140198

 

至於普遍認為會所和平台花園也會讓實用比率下降的說法,在這份小冊子中也可找到答案。 “建築面積即所有樓層有蓋部分之樓板面積的合計,在計算建築面積時,須包括以下部分……架空層:須計算所有有蓋部分的垂直投影面積,但不包括露天綠化面積” ,也就是說,會所佔用的有蓋面積是計算在建築面積內,但露天的平台花園則否。

 

在新盤 “地氈面積” 越來越細的情形下,除了在裝修花點心思,利用窗台做書枱梳化等外,可打 “高空發展” 的主意,因為新盤多包裝成 “豪宅” ,樓底相對較高(以地板至天花計算約2.8至3米,但發展商在售樓書所指的樓底則多為地板至天花,再加一層與樓上分隔的樓板厚度),較一般舊樓高30至50厘米,這 “多出” 的空間便可算是 “地氈面積” 縮少的一點補償。

 

所以,售樓書上標示的建築面積和實用面積其實意義相當有限,僅可預計一間屋的大概面積,事實上,只有當政府修訂法例要求發展商在售樓書上或買賣合同中除列明建築和實用面積外,也列出 “地氈面積” ,消費者才能真正知道購買的樓宇實際有多大的面積 “可以用” 。可是,現時正細則性討論俗稱 “樓花” 法的《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》法案中,仍未有提出有關概念,除非是拿呎去買現樓,否則我們也只能繼續 “估估下”。

 

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。