愛 ‧ 街影

“街影” 一詞本來對澳門一般市民來說原是相當的陌生,但因最近沸沸揚揚的“街影”條例可能在下屆政府被取消而讓 “它” 被認知,為何一方面它是多麼的讓發展商和建築師厭惡,但另一方面卻有不少人 “誓死保留” 它?

 

事件的緣由可以由特首候選人崔世安在8月尾與工商、金融界別的選委座談時,會上有選委指鄰近地區因應土地資源緊絀,對街影之規限越來越開放,但本澳卻本末倒置、越來越緊,令生活空間無法 “優質” ,認為只要城規法夠完善, “根本唔需要街影線” 。而崔世安在回應時則表示:“我覺得係適時立法去取消,咁呢個當然要得到大家支持先可以通過啦!來屆政府我建議係應該去取消咗佢,去配合城市的發展……我覺得與時俱進係要修改法律法規,我們從正途去提出、去修改。”

 

頓時間正反雙方的意見洶湧而至,表示應當取消的建築業界認為社會擔心取消街影條例變相容許興建超高樓,主因是未理解問題核心。指出街影條例並非控制樓宇高度的唯一方法,還有其他行政法規、《文遺法》、《城規法》限制;另有地產業界則表示現時規劃條件圖需經城規會通過,過程較過去嚴謹,故取消街影不等於會建超高樓。但若按照街影條例要求,容積率會間接受影響,樓宇外形且呈金字塔,低層闊、高層尖,局限使用率,設計成本亦高。如沒有 “街影” 條例,在樓宇高度限制下可充分發揮容積率 (註:簡單來說就是樓面建築面積與地塊土地面積的比值,數字越高表示建築面積相對越大),可增加私人住宅單位供應。

 

另一方面,反對取消的意見主要歸納為擔憂超高樓、屏風樓、牙籤樓等應運而生,且將減少日照、通風,亦對公共衛生及健康構成影響。同時,更為擔心發展商只求 “地盡其用” ,不顧及公共利益,緊貼街道瘋狂建樓。

 

小時候在街上遊走的時候,發覺澳門的很多高層樓宇都會有縮層的情況,有些是一棟樓會縮入兩至三次,覺得 “很有趣” ,但反觀到香港遊玩,則會發現較少這樣的情況,建築物都是筆直的,30、40層以上比比皆是,那時覺得 “對面海” 的建築物真的 “高些靚些” 。

 

前幾年才聽說 “街影條例” ,其實俗稱 “街影條例” 是《都市建築總規章》第88條,訂明一般建築物的高度須與面向街道闊度成七十六度角。換句話說,街道愈闊,可建的樓宇愈高;相反,若樓宇面向狹窄的街道,樓宇高度便受限制,可建樓面面積也較低。因此,為符合 “街影條例” ,建築商又想 “用盡” 樓宇最大可建的建築面積,便需要縮層。所以,我們可以發現,在舊區不少唐樓在4樓會縮了一層,當我們抬頭往上望,由於縮層的關係原來5層高的樓宇會 “以為” 是3層,同時,這樣也使得縱使是狹窄的舊區街道,仍會看到陽光的照射,有時還會感到陣陣的微風。

 

資料來源:Facebook轉載

 

右圖強調的是沒有街影條例下,而又不計算容積率這因素,單單是相同樓宇高度所造成的結果。而正正因為街影條例,部分地塊雖然容積率未 “用盡” ,但不能沿街 “垂直” 地建樓而需往上縮層。

資料來源: http://blog.billyau.com/posts/2463

 

誠然,站在不同的角度自然會有不同的利益考慮,建築商認為 “街影條例” 不是控制樓高的唯一方法,還有《文遺法》(文化遺產保護法)、《城規法》(城市規劃法)和《城規會》(城市規劃委員會)等,可是,除《文遺法》對屬世遺保護區和緩衝區提出了較 “明確的保護外” ,其他的 “法寶” 不是 “隨意性較大” 便是 “欠缺執行力” 。《文遺法》在第29條訂明了 “為維護和弘揚被評定的不動產,須為其緩衝區設定適當的範圍、限制及制約條件,並可指明在緩衝區內:(一)受不同程度限制的區域,尤其是在樓宇的體量、形態、街道準線、高度、色彩及完成面受限制的區域……” 和第52條 “為有效保護 ‘澳門歷史城區’ ,保護及管理計劃應包括:(二)建築限制條件,尤其是建築的高度、體量、樣式等方面的規定……” ,同時第43條指出 “……三、涉及 ‘澳門歷史城區’ 、被評定的不動產或緩衝區的城市規劃,須在文化局的參與下制訂。四、發出涉及 ‘澳門歷史城區’ 、被評定的不動產或緩衝區的正式街道準線圖或規劃條件圖,須事先取得文化局具約束力的意見……” 雖然未有具體細緻對高度作出限制,但 “起碼” 仍有文化局多一重 “把關”,而前幾年因松山山腳週邊計劃興建高樓一事而鬧得引起聯合國教科文組織的關注,也使得政府制訂了行政長官批示訂定東望洋燈塔周邊區域興建的樓宇容許的最高海拔高度 (最高不超過90米,即約30層樓高),因此,歷史城區和緩衝區因其 “價值” 和受到各方的 “關注” 而較難 “打其主意” ,可是,《城規法》內的內容為原則性居多,事實上,在該法審議過程中便有多名議員批評法案建議多項內容將以行政法規訂定,也就是說一切最終還是依行政當局制訂的總體規劃為準,且不需要經過立法會的批准。

 

至於城規會,目前為止其只是一個沒有強制力和執行力、給予行政當局意見的諮詢組織,與香港的城規會相比,兩者擁有的權力具有很大的差異,從實踐可見,香港城規會對發展計劃擁有足夠的 “話語權” 。例如灣仔的合和中心二期,由提出興建至今已超過30年,雖然其早獲得城規劃會的批准作酒店用途,但因建築物的高度、體積 (原計劃興建的建築物樓高93層) ,與及對交通、景觀和大幅伐木等理由而遭否決,直至發展商大幅降低地積比率 (15倍至10.3倍) 和修改設計 (高度降至55層,並增加對文物和古樹的保護) 最近才獲 “開綠燈” 。

 

當然,不少正面支持取消街影條例的評論以香港為比較的對象,指出其早已取消,但正正在香港已有相對完善的城規法例和城規會的 “守護” 下,香港屏風樓、牙籤樓已在世界聞名,在香港鬧市逛街總會感到無名的熱氣纏繞着,躲入商場變成 “最佳選擇” 。而遠較香港更為 “先進” ,城規法例更為 “完善” 的紐約 (更是世界最有名的三大都市圈之一),卻仍然保留了這 “古老” 的街影(street shadow area)管制,建築物的高度須與面向街道的闊度成一定比例,不少建築需作沿街後退的設計。

 

因此,在目前 “保障” 甚不全面的情形下,普羅大眾能全然相信行政當局的 “把關”?近年澳門新建不少40、50層的建築物,一些更是在舊區內,當中部分便是在當年 “歐司長” 主政下豁免計算街影面積,又或以公共停車場換取放寬 “樓宇高度” 的產物。不容忽略的是,由於街影的計算以“街道”的寬度為依據,這是最為客觀的一種計算 (也是發展商或建築商最難 “避過” 的一個要求)。再者,雖然在設計的角度可能讓一些建築物的發揮空間有所限制,但其實若發展商不欲 “層層退縮” 的設計,可以在平台之上把整棟建築物往內退縮,在同樣的地積比率下建築物便可建得更高,當然,既想佔用整個地塊,又想建得更高的 “如意算盤” 在現時的規例下是 “打不響” 的。

在現今世界各城市紛紛提倡宜居城市的概念中,日照和通風作為所有居民的基本的權利是不能被忽略的,而現時澳門城市規劃法例仍有相當可作完善的空間,例如除上述提及的情形外,另一例子是現時澳門的規劃分區中存在的 “市中心 (白區)” ,其範圍包括提督馬路、美副將、雅廉坊、高士德、新橋,但該區域並沒有對樓宇的高度作特別的規範 (除屬世遺保護區和緩衝區範圍外) ,故此,貿然 “嫌棄” 街影條例的保障相信是難以讓普羅大眾安心。更重要的,建築商和地產業界所指的透過取消街影條例而增加的樓宇供應,一方面新增的供應若只是精品豪宅或投資豪宅,一般市民具有能力購買嗎?另一方面,在取消街影條例 = 增加供應的邏輯下,即建築物只能往上發展又或增加容積率而變 “大件” ,這樣不正是等同樓宇高度有所放寬;街道被更龐大的建築物遮蔽而影響日照和通風嗎?但又假若在不太大影響原有日照和通風的情形下,也就表示可 “起多” 的建築面積有限,對增加供應影響不大。在這種似是而非的邏輯下,是否確切地收回多幅閒置已久而沒有發展的土地對增加供應更為 “實在” 呢?

 

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。