從樓書可以知道甚麼?

上星期特區政府公佈新城規劃 “華麗變身”,大幅增加公共房屋的比例,由原方案總數興建18,000個住宅單位,增加78%至32,000個,當中公共房屋28,000個,餘下4,000為私樓單位。當局表示最樂觀第一批公屋可於2019年接受申請,2022-2023年落成,換言之,最快也要8年後才能順利入伙。但以回歸後澳門公共工程的 “歷史記錄”,以及目前A區填海工程 “十劃也未有一撇”,相信政府宣傳口號“A區規劃為我改  三萬二戶有我份” 這美好藍圖仍要多等等“一段日子”。

 

所以,或許短時間內我們仍只能把目光繼續關注私樓市場。現時大家都說澳門新建的住宅單位越來越豪宅化,實而不華已非發展商的建屋目標,從名稱、用料、裝潢等都 “鬥豪鬥型鬥突出”,但作為我們買樓必然接觸的樓書 (當然會有一些投資 “大款” 或者富豪是不用先閱讀樓書而買樓),是否也隨着樓盤的豪宅化而 “越來越豪”,內容又是否有甚麼的轉變?

 

樓書的核心當然是住宅單位的平面圖,讓買家了解單位的座向、間格、大小等資料,而一般在平面圖的旁邊均有標示某一間格的長度或闊度,然而,由於只是部分牆身有所標示,當我們想計算某一單位間格 (如客廳、房間) 的面積時,基本是難以做到的,而且我們也需留意其標示的間格長度和闊度大部分是包括了牆身厚度的,也就是說,真正室內的空間長度與闊度均會較小。

 

圖片來源:http://www.malimalihome.net/; http://www.citypoint.com.hk/

 

高士德區的標誌性新盤─世紀豪庭

 

北區豪宅標誌之一的君悅灣

 

不過,也有部分新盤較落落大方,把每一間格的長與闊標示出來,但這只佔新盤的鳳毛麟角,而且也可能是因其實用率較高的緣故。且近年有一些新盤的樓書是沒有標示任何的長度和闊度,就是僅僅給予大家樓宇間格和大小的 “概念”。

 

御景灣是罕有新盤例子標示了室內主要間格的長度和闊度,且連 “打開窗” 的方向也有明確標示

 

凱泉灣可以說是下環區的最大型新盤,但樓書內並沒有標示各空間格間的長度和闊度。

 

不知道是否因為現時新盤的實用比率偏低或是甚麼的原因,反而是在80、90年代的樓書中,很多也會標示主要間格空間的大小和長闊,一目了然,雖然未能確定標示的數字是否已包括實在面積在內的牆身厚度,但在資訊提供的用處和實在程度來看可能比現時華麗的樓書更高。

 

80年初澳門豪宅典範的海富花園,其平面圖上連廚房的長度和闊度也有標示出來。

 

氹仔90年代大型屋苑之一的泉鴻花園

 

俗稱 “永亨花城” 中第三座利豐大廈的平面圖,入伙於90年代中期,廳房呎寸全部有所顯示。

 

另一方面,由於近年新盤大多附有窗台,而窗台面積是不計算入實用面積內 (可見 “消失的空間” 一文  http://zamag.net/?p=1692 ),因此發展商也會“醒目”地除在樓書列出建築和實用面積外,還有贈送的窗台面積。

 

氹仔區的大型樓盤之一濠庭都會,此圖則除列表顯示建築、實用和窗台面積外,也有標示窗台闊度,但出奇地下圖大單位才有把窗台深度標示出來。

 

此是少有連窗台深度也標示的平面圖,可惜單位間格的長度和闊度未有全部標示出來。

 

基本上大部分新盤都會附有建築、實用和窗台面積的資料,單棟樓也不例外,上圖為林茂塘區的駿悅軒。

 

除此以外,樓書必不可少的資訊是其所處的位置圖,不過,由於地圖多為示意形式而非真實意義的地圖,因此少不免只突出了樓盤地點的優越性,位置圖多不按比例繪畫,而當中標示5分鐘車程到碼頭;15分鐘到機場等,也當然指道路暢通無阻的最快時間。

 

海擎天的位置圖中澳門半島似是 “壓扁” 了似的

 

凱泉灣的位置圖給予買家出行的參考時間,但當中的輕軌路線應為第二期澳門半島的路線 (並非現時討論中的澳門半島段,而是仍未有正式路線定案和動工日期的第二期)

 

現時新盤多標榜用料和配套電器的齊全,所以樓書一般也會標註項目的建築材料和用料說明,不過當然需要注意往往在最後會有備註一句,表示賣方 (發展商) 保留一切權利而更改各項用料和配送傢電。

 

隨着科技的發展我們基本每天均會接觸互聯網,很多的公司也會建立自家的網頁,不過澳門大部分的建築商和發展商均沒有設立網站,而在外地已很流行的 “一盤一網站” 的做法在澳門則不太流行,只有部分大型新盤 (超過500個單位) 才有其官方網站,加上澳門不少新盤是單棟樓又或是唐樓,所以很少發展商會 “揼本” 建立網站,作為消費者想做一點功課的話,也只能透過網上的買賣樓宇平台 (視乎網站有沒有上載有關資料),又或在討論區請教一下各位 “巴打” 和 “絲打” 看看有沒有相關的報料。

 

這樣看來,雖然近年新盤走向豪宅化,但樓書也只是在包裝和印刷上更見精美,加入更多美倫美奐的效果圖外,事實上在資訊提供和透明度上並沒有太大的突破,或者相對突出的是一般樓書現時均會配上“傢俱擺位”的參考圖,給買家想像傢俱擺放後的空間佈局。

 

而若把澳門的樓書與香港作比較,也就更顯得我們下決定時的 “堅定” 和 “速度” 。受2013年實行的《一手住宅物業銷售條例》的約束,在售樓說明書、價單、示範單位、披露成交資料、廣告、銷售安排,以及臨時買賣合約和買賣合約須載有的條文等方面,均訂立了詳細規定,因此香港新盤的售樓書也往往 “成本字典咁厚”,但因各新盤基本也有其官方網站,因此消費者可以便捷地下載和瀏覽相關資訊 (包括價單),以近期新盤環宇海灣為例,售樓說明書共147頁,當中清楚標示項目的位置圖、鳥瞰照片、周邊的土地利用和規劃、單位面積、公契和批地文件的摘要等,當然還有單位的平面圖,而大家也可能被上百條紅色的線條嚇呆了,需要放大數倍才清晰知道原來平面圖中標示了所有垂直立面的室內長度,以及牆身的厚度。可能不少人會批評說這樣的 “海量” 資料誰會一一細閱,但最起碼作為消費者購買這些 “超級貴重商品” 時可以有更多的參考資料,保障了消費者的知情權。而香港的一手住宅物業銷售監管局也設有網頁和開放予公眾使用的資源中心,可隨時閱覽各樓盤的售樓說明書、價單和成交紀錄。

 

 

 

 

 

在2013年俗稱《樓花法》 的《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》生效前,澳門經常出現所謂的 “虛擬樓花” (即政府批准圖則前樓花已在發售) 買家往往僅憑一張影印的圖則 (很多時還是有點模糊的) 而下決定,當然,在澳門過往十幾年的經濟起飛、樓價颷升的年代,似是買了磚頭便會發達,也沒有人擔心樓花會 “爛尾” 又或圖則資訊過少而難以作出決定。而根據《樓花法》規定,項目必須已獲發整體建築工程准照;已完成地基工程,如有地庫層則包括地庫及地面層樓板的結構工程,以及完成分層所有權臨時登記,滿足了上述三個條件,發展商方可向工務局申請樓花預售許可。不容置疑,上述做法可以更好保障消費者的權益,減少發展商 “空手套白狼” (需要收取買家訂金方有足夠資金興建樓盤) 的機會,可是暫時並未得悉對樓書等公開資料的規管,而縱使一手向發展商購買的物業,合約附上的也僅為一張簡單的平面圖。就在社會大眾普遍更為關注各種商品,特別是食物標籤資訊 (成份、來源地、保質期、營養標示等) 的同時,看來買樓這人生大事還是靠 “一張A4影印” 便可下決定了。