後萬九經屋 VS 私樓新盤

近期社會最熱門的議題 “唔駛問” 當然是廉署公佈的益隆爆竹廠 “乾坤大挪移” 的換地案報告,還有是官委議員和地產業界對新《土地法》的 “炮轟”,真的是天天有新聞,不過其實說到尾就是土地在澳門是極其珍貴的資源,簡直就是 “有地一定發”,相信圍繞着 “土地” 的問題在短時間內仍是社會熱話。

 

可能因應25年不發展的 “死線” 在新《土地法》生效下嚴格執行,最近澳門各大小地盤也密鑼緊鼓地開工,一時間不少新盤應市推出,且相信未來兩年也會有不少的新盤登場,可以說是自2010年後的新盤推售高峰潮。同樣地,政府的 “萬九” 及 “後萬九” 公屋計劃也加快進行中 (雖然與原計劃已脫期了一大截,如前幾天青洲青怡大廈的首批戶主們終於可拿鎖匙,但其實該批單位早在2012年11月便開始預售,原預計2014年落成),處處可見多個公私營住宅地盤趕工中。

 

當然,論用料和面積 (以同為一房、兩房或三房),私樓與經屋確是也應是與經屋有所差距,新盤私樓基本都以 “豪宅” 作包裝,進口建材、名牌衛浴、廚具、電器等一應俱全,部分屋苑更附有會所,而經屋基本使用 “國產貨”,而新建經屋如石排灣經屋和湖畔經屋也發生了多宗 “牆身起泡”、“甩磚”、“水管生鏽” 等用料和質量問題;面積方面因為經屋和私樓在政府 “入則” 的最低要求不同 (見經屋奇則),例如新的經屋兩房單位客廳最小實用面積是10平方米 (約108平方呎);房間為7.5平方米 (約81平方呎)。但同為兩房的私樓,則規定廳最少實用面積是12平方米 (約129平方呎);房間為9平方米 (約97平方呎),因此一般經屋單位都會較袖珍。

 

再說,價錢兩者是絕不能比較的,因為經屋定價大約在建築面積MOP 1,200左右,但新建私樓則起碼在HKD 6,500以上,這已是幾倍的差異。不過,筆者卻發覺如果在間格上比較近期的經屋和私樓,或許經屋的設計在某些方面能取得更高分呢!

 

1. 露台一定有

雖然私樓經歷由90年代的戶戶有露台,進而發展至露台變窗台又或露台由客廳搬至廚房而大縮水,又到近幾年大部分新建私樓的露台 “回歸”,但經屋則基本一直保留露台設計 (近年除青蔥大廈外,也有些情況下露台與客廳的面積不成比例),而縱使在設計上露台不一定 “貼住” 客廳,但怎也會有個位置可以晾曬衣服。下圖是 “後萬九” 經屋青濤大廈 (6─12樓:14-32樓) 的平面圖,可看到雖然是一層14伙,但每戶均設有露台,而且間格四正,當中43%的單位更是朝南望海,景觀一線。

青濤大廈IMG_7267

 

2. 房間向街

一般來說,因應地塊狹小的關係,很大部分的澳門唐樓其中一間房又或是整間屋的窗 (特別是後座) 都是面向天井,在通風上當然會稍差,但近年一些高層新盤也與唐樓 “睇齊”,出現了一些房間向天井的情況,這確是相對奇異的。

下圖是東望洋區最近開盤的半山豪宅,地點優越,但看圓則卻發現不少三房單位 (後間三房) 的窗是面向天井,而一般高層樓宇面向天井的窗戶大多是廁所的 “氣窗”,且一層11個單位其實與經屋的伙數也可能相差不太遠。而按其傢俱佈局圖,或許此後間的房間用作工人房/書房更合適。

Doris Garden_1

Doris Garden_2
此圖顯示的間格跟上圖 I 和 G 單位是一樣的

 

而又例如望廈區的一個新盤,其原來由工廠大廈拆卸重建,可說是前幾年政府推出活化工廈計劃的僅有成功例子,當時政府鼓勵工廈業權人將全幢工廈拆卸改建為住宅樓宇,但必須提供佔住宅總單位數至少70%實用面積不超過60平方米的單位,以增加中小型單位的供應。但工業大廈與住宅樓宇的設計當然很不一樣,也可能是因地塊的關係,雖然從傢俱佈置圖看覺得十分四正,但其實A單位和E單位其中一間房間的窗戶,是正向後樓梯的小窗,而再看 “網上地圖” 或Google Map 衛星圖,便會得知該大廈與隔鄰的工廈其實是 “面貼面” 的,也就是說,這窗戶面向的其實也等同是天井。

Sharpness Garden_2

Sharpness Garden_4_2

位置
粉藍色部分為地塊位置,A和E單位的其中一面牆身貼着隔鄰工廈

 

3. 廁所有窗比例高

縱觀2013年12月供市民申請的多戶型經屋的屋苑中,屬萬九經屋尾期的快盈大廈又或剛開始派發鎖匙的青洲坊大廈,其廁所的設計均有窗,且青洲坊大廈的窗戶更不是 “天井窗” 而是 “對街窗”,而廁所有窗可以說是傳統豪宅的一個特徵,使衛浴更通爽,也減低穢氣積聚,也有報導曾指 “黑廁” (沒有窗戶的廁所) 有助細菌通過抽氣管道傳播,所以在筆者看來廁所有窗的設計是值得保留的 (但像香港近年的新建私樓則反其道越來越多 “黑廁” 設計,正是因在1997年政府修改條例豁免廁所必需設有窗戶的限制)。

而例如2013年供申請的後萬九經屋日暉大廈,雖然廁所的窗戶全部向天井,但對比不少新建私樓存在 “黑廁” 問題,其已是相當不錯,且如日暉大廈部分單位的客廳更設有對流窗,有利通風,屬相當人性化的設計。

日暉大廈
超過一半單位的客廳有對流窗設計
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位處氹仔 (近舊澳大體育館) 的日暉大廈

 

不過,值得欣喜的是,雖然2014年曾有意見指出澳門的 “街影條例” 不合事宜而應取消 (愛 ‧ 街影),幸好最終因社會的聲音使行政當局沒有撤銷 “街影條例”,反而看到的是近期新建的樓宇回復了符合 “街影條例” 的設計,在一定高度的層數作退縮設計,形成空中平台,雖然這容易誘使住戶僭建上蓋,但其實這很大程度在於有關當局的執法力度,而保持街道擁有充足的日照和適當的通風相信是更為重要和值得保留的設計。

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雖然經屋不是說申請便能合資格並成功揀樓 (房屋局之前安排2013年底申請經屋的合資格家團揀樓,惟實質審查首300個獲甄選家團後,及格率不足一半),而私樓的價格對不少人來說也是遙不可及,對我們來說可能不存在選經屋或私樓,但作為兩個不同的市場,按理私樓在各方面也應更為優勝,一方面希望不會再頻頻傳出經屋用料質量等問題,也期望私樓發展商在顧及賺錢的同時,也在樓宇設計上多花心思,讓設計更為人性化和符合環保。

 

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。