實用面積真係等於「實用」的面積?

上期跟大家分享了對七成實用率的疑惑,有朋友會說,既然建築面積的計算有這樣的不確定性,或者說是我們消費者無法知悉如何凖確計算,那倒不如以實用面積作比較會更合適,因為起碼在政府發出的查屋紙也是標示實用面積(以平方米計算)。事實上,香港在2013年4月《一手住宅物業銷售條例》全面生效後,按新的規定,一手住宅物業的售樓說明書、價單和廣告,只可以實用面積表達物業面積和物業的每平方呎/每平方米售價,香港的樓盤只以實用面積作為呎價的計算,當然,一時間香港的呎價好像貴了不少,但以實用面積計價這方式確是相對公平和合理,因為消費者可基本不用理會樓盤的實用率。

然而,實用面積就真的等於可以用得到的「實用面積」嗎?答案係「不是」的。因為實用面積不等於單位的「內攏面積」(英文為 Carpet Area,所以有的中文翻譯為「地毯面積」),簡單來說,實用面積包括了我們用不到的牆身厚度面積,若牆身間開兩個單位,則該牆身的厚度面積由兩個單位平分,露台面積當然也包括在內,甚至是露台的欄杆厚度。但現時流行的「凸窗台」設計,凸出的部分則不算作實用面積,除非淨高度等於或大於2.2 米才計算建築面積,所以不少發展商和地產中介也說窗台是「贈送的」。

螢幕快照 2017-11-22 上午12.03.54

註:想了解更多實用面積的概念可參閱消費者委員會出版的小冊子

 

近年新盤一般在30、40層以上,牆身厚度自然較過往10幾20層為厚,另一方面,舊樓較多橫樑和結構柱,所以往往裝修時需要花點心思作修飾,但新盤則較多主力牆,反而較少見到「橫樑壓頂」的情況,自然地牆身也變成「厚切」。同時,據裝修師傅透露,按工務局近年的規定單位內的室內牆砌磚時必需「橫砌」,不可像以往般打直砌單磚,無形中單位內的牆身也加厚了 (近年的新盤看其門框便發覺牆身厚了不少)。因此,真實地我們小業主能用到的面積只是「內攏面積」或「地毯面積」,事實上,約1,000呎建築面積的單位,我們真正能用到的可能只有600呎。

以下是筆者在幾個樓盤量度的結果:

1. 90年代中期落成的住宅,記得實用率並非7成 (因是少數高於7成的發展商興建),但由於沒有原來的圖則,地產中介均是以7成的實用率計算其建築面積 (約740呎),而由於實用率越高等於建築面積相對較小,所以7成實用率計算的建築面積比7成半或8成的要大。
實用面積:516呎
內攏面積;432呎
比例:83.7%

2. 2000年的住宅,沒有露台,但有「凸窗台」設計,實用率為7成。
建築面積:1068呎
實用面積:748呎
內攏面積;662呎 (不計算窗台)
與建築面積比例:62.0% (連窗台66.0%)
與實用面積比例:88.5%

3. 樓齡10年以內的半新盤,有會所,沒有露台,但有特大「凸窗台」設計,實用率為7成。
建築面積:1199呎
實用面積:839呎
內攏面積;673呎 (不計算窗台)
與建築面積比例:56.1% (連窗台64.8%)
與實用面積比例:80.2%

4. 同為樓齡10年以內的半新盤,有露台和特大「凸窗台」設計,實用率為7成。
建築面積:1169呎
實用面積:818呎
內攏面積;672呎 (不計算窗台)
與建築面積比例:57.5% (連窗台63.6%)
與實用面積比例:82.2%

 

可以看到,從實際的情況,內攏面積是實用面積的8成至9成左右,因此,縱使以「實用面積」作標價,也會存在一個問題,因為內攏面積與實用面積在各盤比例的差異 (一般來說舊樓的內攏面積比例相對較高)。不過,相較澳門仍是以建築面積賣樓,這已是相對公平和資訊透明的模式,也期望有關當局能「行多一步」,更好保障消費者的權益。

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土生土長澳門人,遵循儒家傳統智慧希望努力讀書脫貧,讀足三十年,雖未脫貧但未至於 “月光族”。從小就希望澳門係大中華甚至世界嘅大舞台爭氣點,唔係次次睇新聞見到大三巴牌坊logo便估到報導澳門嘅負面消息,去旅行唔鍾意講話來自香港,"I'm from Macau",最多補句 "next to Hong Kong”。